你想象中的老年生活会是什么样子？身体尚好的时候，去环游世界？走不动的时候居家养老？需要护理的时候请护工？或者好朋友们抱团取暖？我们在年轻的时候，还不能完全体会到那时的感受。观察身边的老年人，养老问题无外乎有钱花、有地儿住、有人管，以及有人关爱。
是否入住养老社区这件事儿，说远也近，总要在年轻的时候做好规划，让年老的自己拥有更多的选择权。
01 养老社区的诞生和发展背景
首先，需求端人口 “老龄化+少子化” 加剧，导致 “养老照护” 需求旺盛
。
我国人口老龄化趋势呈现老年人口规模庞大、老龄化速度快、高龄化、空巢化日益突出、老年抚养比大幅上升、养老负担加重、以及未富先老等特点。高龄老人可能面临更为严峻的健康问题，空巢老人和独居老人的增长将弱化家庭养老的功能。泽平宏观的《中国老龄化研究报告》，全面揭示了老龄化趋势的五大问题：
（图一：数据来源泽平宏观《中国老龄化研究报告》）
另一方面，少子化趋势。根据国家统计局最新公布的数据，2022年三个数据创下“新低”：出生人口956万，创中国建国以来新低；出生率为6.77‰，创历史最低纪录；死亡人口1041万，死亡率7.37‰；自然增长率为-0.60‰；结婚人数首次低于800万对，为36年来最低。
这种情况下，养老抚养比会越来越高，预计2050年每两个年轻人需要抚养一位老人。抚养老人和养育小孩成本高昂，年轻人两头承压。
上述问题叠加在一起，会把
养老照护问题
进一步放大。
家庭养老照护不能满足老人养老照护的需求。
其次，供给端养老服务供给不足，养老设施与人才均短缺。
这里的养老服务供给，主要指社会公共服务的领域；主流研究都是从养老服务机构数量和床位数这些指标的角度分析；数据显示，无论是养老服务机构数量还是床位数量，都存在较大缺口。根据《世界人口展望2019》预测，到2060年中国65岁以上老年人口规模将达到峰值3.98亿人，社会养老床位缺口约200-400万张。持证养老护理员同样存在较大缺口。
最后，基于上述背景，有关部门对养老服务行业持续出台扶持政策，特别是2019年以来政策支持力度不断加大。
十四五规划中，再次明确提出大力发展普惠型养老服务，构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，推动智慧养老建设。
就养老服务这个市场，主要参与机构有哪些？保险公司参与养老地产和养老社区建设，他们各自的运营模式怎样？
02 国内养老社区概况
首先，养老产业链梳理。
养老服务主要包括对老年群体提供生活和精神照顾的相关服务，这个产业链包括养老用品、养老保健、养老医疗、养老娱乐、养老地产、养老金融等多个细分行业。
（图二：海通证券研报）
其中，养老地产，作为满足老年人基本的居住和照护需求服务产业，在社会养老压力不断增加的背景下，发展迅速。其市场参与者主要包括如下几类：
（图三：公开资料整理）
其次，养老社区商业模式。
我国养老地产从2007年开始起步，以泰康代表的保险公司，借鉴美国、日本等海外国家养老社区商业模式和运作经验，开始探索国内养老社区的建设和经营方式。2015年以来进入快速发展阶段，更多保险公司参与建设养老社区。
由于养老社区可以通过挂钩保单销售的方式（通过购买一定额度的保险产品，获得养老社区的预约入住权），实现与保险主业的良好协同；以及养老社区的投资模式与保险资金的长期性具有天然匹配性质，各险企投资布局策略各有千秋，大多定位
高端养老社区
。
保险公司参与养老社区的模式，整体上可以分为重资产模式、轻重资产结合模式、和轻资产模式。
重资产运营模式
主要通过自建、合作开发或收购养老社区，或通过私募基金、股权投资、信托产品等参与养老社区的投资建设，典型代表是泰康养老社区。
轻资产运营模式
则主要是合作模式，保险公司不直接作为养老社区的物业持有人，而是采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式运营养老社区。典型代表如光大养老、大家养老。
轻重结合运营模式
是持有养老社区和运营第三方持有养老社区的结合，在保留高端自建社区的同时，通过合作、租赁、委托等扩大养老服务覆盖面。典型代表如太平养老。
最后，养老社区盈利模式
。一方面，保险公司通过捆绑保险产品，获得保费收入（对我们消费者来说，就是拿到了“入住资格”）。另一方面，通过运营养老社区，获得项目运营收入，典型的养老社区收费方式一般包括入门费（一次性支付且可退还的押金）、月度费用（房费、餐费等）。
03 国外养老社区概况
美国
与人口老龄化相适应，美国养老地产规模近年来不断扩大。根据NIC估算，美国养老地产市场规模约为4745亿。（2019年数据）
美国的养老社区主要分为三大模式，即太阳城模式、CCRC模式、REITs模式。
首先，开发商主导的太阳城模式。
诞生于上世纪60年代，主要为地产开发商主导的模式，通过销售养老概念住宅盈利。这类地产项目主要针对55-70岁的活跃健康老人，除了住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施，但是缺医疗和护理相关服务。
其次，运营商主导的CCRC模式
。这也是目前我国国内养老社区主推的模式。Continuing Care Retirement Community, 简称CCRC, 其理念是持续照料、精细化管理。
通过为老年人提供
自理
(年龄在55-65岁的老人）、
介助
（需要他人照料的老人）、
介护
（完全无法自理的老人，80岁以上）一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。
最后，金融机构主导的REITs模式
。美国养老地产涉及投资商、开发商、运营商三个主体，他们组成了完整的融资、建设、运营市场化体系，其中项目管理者与持有者分离，目前我国很多养老地产以上三个角色合一。
投资商为项目募集资金用于项目的开发和运营，主流的投资商是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）；开发商负责规划并开发养老地产项目；运营商对开发好的项目进行运营和管理。
日本
作为全球人口老龄化程度最深的国家，日本自上世纪80年代开始探索社区嵌入式养老服务模式，经过30多年的发展，逐步建立了覆盖城乡社区的嵌入式养老服务体系。
所谓嵌入式养老服务，是以居家养老为主，主要依托于分布在各个社区中的日托、短期入住、组团式护理、和上门服务等多种功能的小型综合养老设施。
这种模式的形成，一方面源于日本老人普遍具有就地养老的倾向，政府因此在制度层面建立了地域密集型养老服务模式；另一方面，通过修订的“长期护理保险法”，为老年人提供配套的保险理赔资金，使这一模式能有效应用。
日本是在2000年开始正式实施介护保险制度，这种介护保险就相当于长期护理险。纳入保险给付的介护服务包括居家介护服务和入住专门机构介护两种类型。根据老人所处的不同阶段、不同的身体情况、而提供不同的介护规则和保险理赔金额。
总结一下，本文梳理了养老社区的诞生和发展背景。回顾了需求端“养老照护”服务需求的迫切性、以及供给端目前尚存在较大缺口。国内养老产业链细分市场里参与者众多，养老社区是其中的核心和落脚点。保险公司建设和运营养老社区具有其特定优势，但目前多数以中高端养老社区定位为主，入住费用不低，国家需要大力发展普惠型养老社区。
了解国外养老社区和养老服务体系发现，无论是美国的CCRC模式，为不同年龄段老人的不同需求提供全方位复合配套服务、还是日本的基于长期护理险的居家养老模式，都有很多值得借鉴的经验，比如更加精细化的管理模式、保险资金的支持等等。
我国实际上在2016年开始长期护理险制度试点，但覆盖人群有限，各地政策不一；2023年两会上，有代表团建议将长期护理险上升至国家立法，从全国层面统筹安排。今年3月底，银保监会印发相关通知，决定自2023年5月1日起开展人寿保险与长期护理保险责任转换业务试点，旨在缓解失能人群护理费用压力。
养老社区具体提供哪些服务？入住费用怎样？哪些人选择了住养老社区，体验如何？买商业养老金可对接的养老社区，都有哪些选择？旅居权和长期居住权都是什么意思？长期护理险跟寿险是具体怎么进行责任转换的？接下来继续分享。