端午假期过后，“救市工具箱”再出大招——购房者呼吁已久的
“公积金贷款额度”
终于准备从30万/人调整回50万/人！
纵观历年网签来看，佛山端午楼市一手网签量
已呈现自2020年四连跌态势
。
莫非佛山有钱人端午都划龙舟去了？
叠滘龙舟漂移（图源南海桂城）
2023年过半，楼市却依然低迷。
经历了去年12月全面放开限购、疫情结束后，
今年1-5月佛山商品房成交规模仍创近五年新低
。纵使佛山近期密集出台楼市新政策，包括
三水、高明恢复购房入户
等，但影响仍然有限。
01
业内：受惠不大 影响刺激有限
今年来，全国已有
超过90个城市
先后出台了公积金优化调整政策。主要有两个方向，
一是提升公积金贷款额度，二是支持公积金支付购房首付
。
那么，佛山公积金贷款额度拟恢复50万/人、100万/户妻，
且只有20亿额度，即最多约4000个名额，影响会有多大？
广东粤湾数据研究院高级研究主任张颖欣
目前客户因为经济大环境不景气而对后市信心不足，仅仅是提高额度并未能根本性解决问题，
且使用公积金贷款可享受的购房折扣较少，预计该政策对楼市影响不大
。
佛山中原策略研究中心负责人谢然锋
佛山拟将公积金贷款额度调回50万/人，仅调节了市场的小部分群体置业需求的释放，
整体而言对楼市需求的释放刺激影响较为有限
。究其原因：①公积金在客户购房使用中占比较低；②增加的贷款额度也仅仅是减少了部分利息差，客户受惠不大。
在2021年4月2日，因个人信贷资金缺口增大，佛山公积金个人贷款最高额度由50万降为30万，已持续2年多。彼时，处于房地产市场行情下行前，楼市政策趋紧，但成交平稳、活跃，供销双热，市场预期升温。
在下调后的5、6月份楼市网签量仍高达120万m²、96万m²。
现今，截止到25日，6月佛山新房住宅环比减量约2成，同比减量约4成，整体跌幅较大。2023年上半年，因市场预期及信心的不足，在前期积压的购房需求逐渐消耗后，楼市复苏动能持续走弱，供需双方陷入胶着状态。目前仅仅调高公积金贷款额度，仅能释放小部分购买力，若下一步佛山出台调控优化组合拳，如
适度放宽“三房两贷”的限制、人才引进入户、发放购房补贴、降低首付比例及房贷利率、全面放开购房入户
等，将有利于释放更多潜在的购买力，助力楼市持续复苏回稳。
下半年，
佛山楼市恢复或比预期的时间还要长
，7、8月份为传统楼市淡季，可能要到 “金九银十”期间，市场或会有所好转，届时配合多种利好政策的支撑。
地产大V邓浩志
提高公积金贷款额度，受惠不大，
很难因此刺激需求的释放
。
而如果是公积金可以支付首付，有类似于降低购房首付的作用，等于降低了部分群体的购房门槛，这个政策相对有力。
02
“异地公积金能用吗？”、“什么时候商转公？”
公积金新政一公布便引发众多网友热议，
乐居将高频问题拎出来，看看大家最关注哪些？
Ｑ：缴存额度低可以用公积金贷款吗？
答：
住房公积金的贷款额度计算除与
个人住房公积金缴存额
有关以外，还与
住房个人公积金明细余额、购房金额、购房面积、贷款年限、年龄、债务
等因素有关。住房公积金管理中心根据上述要素综合计算个人贷款额度。
在我市缴存的职工，还可登录住房公积金管理中心网站——网上办事大厅——查询与申报，进入“个人明细”——“我要查询”——
“贷款额度拟算”
，进行测算，
足不出户即可查询了解个人贷款额度
，以便职工做好资金计划。
Ｑ：异地缴存公积金可在佛山用吗？
答：
可以但有条件！
根据佛山市住房公积金贷款政策规定，使用异地公积金在佛山贷款买房需满足以下条件之一：
1、借款人或者其配偶中任一方为
佛山市户籍
。
2、借款人或其配偶在申请贷款之月起，
前6个月内连续依时足额缴存佛山住房公积金，且累计依时足额缴存佛山住房公积金满1年
。
Ｑ：什么时候可以商转公啊？
答：
目前佛山
还不支持商转公
。
按去年佛山政府答复，
对于存量贷款的商转公业务，我中心将适时探索开展。
Ｑ：已经贷了30万还可继续贷吗？
答：
按之前的规定是不可以，
具体以本次新政策落地细则而定。
Ｑ：超144㎡二手房可贷公积金吗？
答：
不可以，公积金贷款仅支持
“普通住房”
，即
“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下”
。
Ｑ：二手房贷公积金最长年限？
答：
购买“二手房”申请贷款的，
贷款年期最长不超过20年
，同时不长于房屋余下的土地使用终止年期。
Ｑ：公积金二套利率是多少？
答：
2022年10月1日起，佛山下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，即5年期以下为
2.6%
，5年期以上为
3.1%
。
但
第二套个人住房公积金政策保持不变
，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于
3.025%
和
3.575%
。
Ｑ：有一套“公贷”未结清能申请二套吗？
答：
职工家庭名下拥有佛山市内两套及以上住房，或
未结清住房公积金贷款
且全国范围内使用两次公积金贷款的，不得申请住房公积金贷款。
Ｑ：什么时候实施？
答：
目前正在征求意见，
征求意见时间为
2023年6月25日-7月4日
。预计征求意见结束后，
7月或8月有可能正式落地执行
。具体实施时间和细则须等候官宣。
政策原文
关于阶段性提高个人住房公积金贷款额度的通知（征求意见稿）
各住房公积金缴存职工：
为深入贯彻党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”的定位，支持刚性和改善性住房需求，促进我市社会保障事业高质量发展、可持续发展，市住房公积金管理中心结合我市实际，现将阶段性提高个人住房公积金贷款额度有关情况通知如下：
一、主要目标
坚持“房住不炒”的定位，支持刚性和改善性住房需求，在一定时间和资金范围内适当提高住房公积金个人最高可贷额度。
二、实施内容
（一）可贷额度：缴存职工个人申请的，最高可贷额度提高至
50万元
，缴存职工家庭（夫妻双方）同时申请的，最高可贷额度提高至
100万元
。根据缴存年限划分个人最高可贷额度具体如下：
1.累计依时足额缴存住房公积金1年（含）以上2年（不含）以下的，贷款额度个人最高不超过30万元；
2.累计依时足额缴存住房公积金2年（含）以上3年（不含）以下的，贷款额度个人最高不超过40万元；
3.累计依时足额缴存住房公积金3年（含）以上的，贷款额度个人最高不超过50万元。
（二）适用对象和申请条件：与市住房公积金管理中心现行贷款办法一致。
（三）资金总额度：
20亿元
。
三、实施起止时间
本通知自2023年XX月XX日起实施，至
2023年12月31日
（以银行受理贷款日期为准）或贷款审批金额达到资金总额度上限为止。
佛山市住房公积金管理中心
2023年X月X日
03
去年公积金贷款同比腰斩，余额充足
今年3月，佛山公积金披露了
《佛山市住房公积金2022年年度报告》
，数据显示，2022年，发放个人住房贷款1.19万笔38.64亿元，
同比分别大跌35.82%、50.8%
。
2022年末贷款余额
410.79亿元
，比上年末增加0.82%。个人住房贷款余额占缴存余额的89.88%。
从以上数据来看，由于楼市低迷，去年发放的个人住房贷款额度
同比腰斩
。申请贷款的人少了，所以
贷款余额相对较为充足
。
04
公积金贷100万能省18万利息
为什么公积金贷款“香”？
主要有两个因素，一是公积金贷款利率低于商贷，
仅3.1%
，目前商贷最低是4%。
二是
公务员、国央企或事业单位、金融行业
等收入较为稳定的人群，
缴存的公积金较高
，是公积金贷款的主力军。
相比商贷，公积金贷款能省多少钱，我们举个例子：
①贷款50万、30年期
至少可省9.07万元利息
。
②贷款100万、30年期
至少可省18.14万元利息
。
目前，在
佛山主城区
买一套三房的房子，总价怎样都要200万以上，倘若给了3成首付，也要贷款140万以上，
即使夫妻公积金能贷满100万也还是不够用的
，需要部分组合商贷。
而如果是在
非主城区房价稍微低一些的镇街
，总价在150万以内的房子，那么夫妻100万公积金贷款可能就刚刚好。
05
商贷利率已降至4% 或还有下调空间
虽然公积金贷款利率仅3.1%，不过随着商贷利率不断下调，且放款速度快，
现在公积金贷款吸引力并不是特别大
。
6月20日，央行下降了5年期以上的首套房贷利率到4.3%，而佛山目前主流银行首套房贷利率已普遍执行
LPR-20BP，即4%
；而二套利率普遍为
4.8%
。
那么，商贷利率还有可能降到3字头吗？
邓浩志
表示，相对前几年市场疯狂的时候，的确回调了一大截，但跟国外或香港比一下（香港约2%上下）我们的房贷利率一点都不便宜，尤其二套房的利率，更是高得吓人。所以，
理论上还有下调空间
。
至于此前很多站在高岗上的购房者普遍期待
什么时候能降降存量房利率？
在这里奉劝大家
别天真了，这几乎是不太可能的事情
。不过央行LPR不断下调，所有已贷款的LPR利率在新的执行年度都能跟着调整。