2016年8月，大雨让芳草萋萋的惠州大地，更加丰沛润泽。大嘴是个对四时变化已然麻木的痴人。雨中散步，走在汽车密集的路边行人道，感慨今时之身，在城市中束缚颇多。尾气、拥堵、钢筋水泥……又有多少能使本心时常舒畅呢？
唯自然草木、清风雨露，偶尔俯仰细察间，能给大嘴以生命对生命的安慰。
大嘴，你对生活环境要求太高了吧？惠州这样好的生态新都市，你都不知足？回广阔的新天地——农村去吧？（一个兄弟酒后喷了大嘴一脸吐沫星子！）
惠州是真好，难到大嘴不知道？但最近，碧桂园杨国强叔叔来了，你听说了没有？！带来了一个叫“科技小镇”的神器。
据说，那是杨叔叔从“伪新加坡”（马来西亚）森林城市，取回来的真经一卷。杨叔叔以农村包围城市的土豪之尊，于生态新都市惠州，立未来十年中国地产人的宏图大志——要让科技创新、工作机会、生态环境保护，不再违和！建立全新的城市人居环境和方式。
大嘴一介屌丝，只能一边在城市里求生存，一边对环境的不如人意之处空叹惋。但，还是有足足的动力跑火车，来关注碧桂园杨叔叔的神器。关注碧桂园，能否率先于国内房企，从“规模生存”的疲惫路径中解脱出来，转而探求出新的发展模式？
碧桂园科技小镇，首个样本落地惠州，是城市建设观念、产业人居关系、房企发展模式，一次共同的机遇。这一政府主导、新加坡规划保障、多家金融机构及国内技创新机构助力的房企新探索，能否还城市生活本来的样子?
“科技小镇”只是来圈地的吗？
今年初，碧桂园突然在惠州东莞土地市场的爆发，震惊了全行业！截至目前，碧桂园已拿下了临深片区29个项目。还制造了一场和中海抢地的经典战役。中海收购中信前夜，碧桂园连夜抄走了中信惠州剩余土地面积最大的一个项目——中信新城。
大嘴听闻中海来惠盘点资产，本以为位于厦深高铁惠阳南站附近的“中信新城”项目仍在资产包里。然而，中海精英的代表——海之子们来了一看就愣住了：动作慢了！碧桂园拿地“尖刀营”的兄弟们，早已把中信新城利索滴拿下了。
据说，碧桂园的拿地尖刀营，由“杨氏”公子直接统管，中信新城一役，决策之快，令知情者叹服。
艾玛，大嘴只能感慨——地球人都无法追赶碧桂园在惠州的拿地速度了。
BUT，请稍等。这次碧桂园签约惠州潼湖智慧区，预计每个项目投资500亿打造科技小镇，马上有兄弟跳出来爆料——碧桂园又来圈地了！
大嘴小眼一眯，看了碧桂园科技小镇的数据：距深圳30-80公里，占地2-5平方公里……这规模，确实不小。但，大嘴想说，把碧桂园此举解读只为圈地的兄弟，你OUT了。
上半年，大嘴看到了国内房企一个很有意思的现象。国企拼命并购、拿地王，带着资本抄优质资产。而民营企业，却在拼命折腾新活法！尽管国内房地产行业在销售端表现得出乎意料滴良好，但不论是国企还是民营企业，都充满了危机意识、积极为自己在地产白银时代找个位置。
以碧桂园为例，多年来碧桂园的套路，也许可以代表规模做得较大的民企开发商的打法——在二三线城市拿低价地、住宅产品品质平平，一路靠营销手法和低价策略求生存。粗放的发展模式，在二三线城市去库存的严峻现实面前，碧桂园显然是吃过亏的。尤其在金融机构越来越严格评估民资地产信贷风险的当下，民营企业只有凭优质区域高价值的土地资产，才能在资本市场获得起码的融资份额。
而紧密布局深圳这样的超大型城市周边、甚至尝试跳出住宅市场寻找其他生存发展路径，碧桂园今年在惠州的表现，显然是适者生存法则下的战略调整。
不论是借深圳东进大势，布局临深，还是尝试开发产业、人居、环境协调发展的科技小镇，碧桂园在走的路，是民企开发商都在探求的更具技术含量的路。
从“伪新加坡”求来了“真经”吗？
“科技小镇”是继森林城市之后，杨国强的另外一个梦想，是碧桂园持续发展的一个必然选择——碧桂园总裁莫斌点出了科技小镇对碧桂园战略上的意义。
说到杨主席的梦想，森林城市，可谓国内开发商对生态建筑和人居方式的一次尝试。追求梦想的代价都是昂贵的，抛开森林城市的销售情况乐不乐观不说，大嘴认为，碧桂园这次在新加坡旁边这块地的尝试，显然是从“伪新加坡”取来了真经。
那么，好多兄弟要问了，大嘴啊，你们惠州那个潼湖智慧区，是个神马地方？和新加坡有啥关系？杨主席这么拼？
大嘴印象中，潼湖是大嘴所钟爱的广阔新天地，一片绿意盎然的农村……
碧桂园高层这样描绘科技小镇的未来：地面都是公园，车辆在底下穿行，建筑外墙长满垂直分布的植物。
《广东惠州潼湖生态智慧区总体规划（2014—2030年）（草案）》，这样概括潼湖智慧区的定位——广东城市经济社会转型实践区。据说控规，很可能是亚洲生态人居探索最成熟的新加坡某设计团队参与。
从潼湖智慧区的建筑用地和原生湿地规划比例，也可以看出政府对“生态保护”的意愿之强——规划面积约128平方公里的潼湖智慧区，建设用地约38平方公里，潼湖湿地公园面积约55平方公里。
大嘴遥想未来，我们的城市也也有一个区域，散步时再也不需要受汽车噪音和尾气的干扰、孩子们在美好的自然空间之中长大、花花草草带城市人回归生活的本真……这确实是一件值得探索的大事！
运营考验杨叔叔，踩到花花草草可不好！
在碧桂园宣称，要把微型的“森林城市”，先华南、再华中，逐渐布局之前。另一家国内著名民企绿城，也提出了“小镇”开发计划。
绿城中国联席董事长宋卫平放言，未来5到10年将打造5-10个理想小镇。布局路径和碧桂园几乎同出一辙。宋卫平选择了另一超大城市圈——上海，他要在上海郊区甚至是县城，做出一个个现代农业产业小镇。
在大嘴看来，有理想的民企，开始探索跳出传统住宅开发模式，介入城市新经济区域的城市整体产业发展和配套建设，是一件值得高兴的事。
但在规划蓝图和环境资源基础上，如何把创新产业、现代农业产业的产业链条做起来，吸引企业和人才进驻工作和生活，才是支撑科技小镇、理想小镇最根本的东西。
产业链可不是闹着玩的，国内政府主导的产业科技园失败的案例也不鲜见。那么，碧桂园怎样能运营好科技小镇？
在谈到运营，碧桂园日前列举的合作方，是亮瞎大嘴的眼：红杉资本、天图资本、帕拉丁基金、凯雷投资集团、拖拉机基金、深创投……静待大咖们在惠州的表现喽！
大嘴乐于见到科技小镇这样的城市建设尝试，也祝杨国强叔叔在小镇运营路上，做一个出色的镇长。大嘴还想说，潼湖智慧区科技小镇项目，不仅是碧桂园有政府背书的近期融资、中期抵御周期性风险的优质项目，更是远期的利益可持续增长点。
友情提醒一句：惠州经济的绿色引擎，重要还是保护好绿色。未来十年，奔跑梦想和现实运营之路，杨叔叔可要留心好好保护潼湖生态，不要踩到花花草草才好！