最近看到韩国房价大跌，让我联想起了日本的房地产泡沫破裂，所以整理了下两个邻国房地产发展的时间线，看看有什么共通之处，有什么
“经验”
是我们可以吸收的。
韩国房价走势
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韩国楼市的两次暴涨
过去二十年，韩国楼市经历了两次暴涨。
第一次是2001年-2008年。
第二次是2017年-2021年
第一次暴涨是因为经济从1998年金融危机中恢复，社会积累了大量财富，大批资金进入房地产市场。央行本应自2002年就开始加息，最后只加了一次，因为不想影响金大中政府以一个好的经济氛围结束任期。
韩国经济在2002年增长达到惊人的7.4%。首尔江南一带的公寓，平均售价上涨了近3倍。然而，2003年韩国就爆发了信用卡贷款危机（对照上图）。
这轮地产热潮，止于2008年金融危机。
新一轮热炒始于2017年，利率政策同样是导火索。
当时美联储加息到2.5%，而韩国央行将基准利率维持在了1%，充裕的且廉价的流动性，大量涌入楼市。
20年三月，疫情暴发后，韩国将利率从1.25%下调至0.75%，又降至0.5%的历史低点，推动韩国购房热潮，家庭贷款猛增，达到最近十年来新高点。
每一轮的房价疯涨，都是因为货币宽松引发的流动性过剩，热钱大量涌入导致的。
所以大家可以看下咱们的货币政策，自行分析下后面的走势。（见下图最新政策）
转载
特殊的租房制度，
传贳（shì）房推波助澜
韩国的房地产市场存在一种特殊的制度，它被外界认为是该国房价暴涨暴跌的原因之一，这就是传贳房制度，或者叫全租房、典租房制度。
传贳房，是一种介于月租和所有权之间的选择。在传贳房租约最开始，
租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%(具体由合约双方协议)的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金，房东则需在合约期满后退还所有押金。
租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东所有。
从我们的视角看，这种模式看似“无厘头”，何不直接买或者单纯“月租”呢？其实是各取所需。在
低利率时期
，一方面，
租户
可以通过银行贷款用
低于普通房租的成本住进同级别住宅
；另一方面，
房东
可以将收取的大额
押金投资于资本市场
，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下，租客节省了开支，房东增加了个人资产，即使利率较低，银行业也通过庞大的业务规模获取不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房在过去几年间价格大幅上涨。
韩国中华总商会常任副会长王琇德称，传贳房在韩国已经存在很长时间，由于过去几年银行贷款利率很低，
租客每月所还的利息比租金还要低
，因此，很多租客就选择申请一笔贷款，将租房押金支付给房东，如此一来，每月只需要支付很少的利息，就能住上更好、更大的房子。房东拿到这笔钱，就再买房，然后再出租，不断地滚雪球，助长了有钱人的炒房行为。他观察到，在韩国的租房市场中，选择传贳房方式的比例一直很高，选择月租的主要是品质差一些的房源和单间房源。
但这一制度的
缺陷在于，若银行贷款利率上调、租客支付的利息高于租金，租客会选择大范围退租，房东却无法短期退回押金。
韩国央行自2021年8月以来大幅加息，让传贳房制度出现崩塌。
王琇德说：“目前传贳房已经引发很多纠纷，成为了韩国社会的一个大问题。”韩联社5月份报道，韩国多地发生传贳房诈骗案，其中仁川“建筑王A某”案件规模最大，涉案金额高达388亿韩元(约合2.03亿元人民币)，受害租户多达481人，其中已有3人轻生。
总之，一旦利率上调，大量租客回归传统租赁模式，会导致租客退租，房东抛售房产维持资金链，对房地产而言是灾难性，大量房产空置，而房价依旧会持续走低。
日本房地产走势
日本各地新房价格走势
日本房地产发迹于1964年的东京奥运会，从这个奥运会过后，日本的房地产开始进入快速增长的时代，而第一波大高峰是在1974年达到了顶峰。
在1973年发生了很多事情，10月“第四次中东战争”爆发后，引发了“第二次世界石油危机”；1973年底到1975年，西方世界爆发了战后最严重的普遍经济危机；三是1979年到1982年西方世界再次爆发的经济危机。
所以在1974年日本的房地产进入了短期的猛降时期，不过在1974年到1985年的10年间日本的房地产依然处于上涨阶段。
在之后的1985年到1990年的6年，日本房地产进入爆发式疯涨阶段，在1990年的最高峰，日本东京就能买下美国全国的土地。至1991年日本股市开始崩溃，之后逐步蔓延到日本房地产市场。
而1991年到2000年为日本房价持续下跌的10年，直到2000年彻底处理由房地产市场和股市的债务问题，才彻底稳定了日本房价。而这20年日本的房价基本可以说是相当的平稳，当然对应的GDP增速在1%左右，也是属于正常的价值回归。
疯涨原因
上世纪80年代中后期，日本经济实力在全球都是首屈一指的。强劲的出口，让日本经济遥遥领先于其他国家，汇率走高，银行低利率，国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下子日本仿佛进入了最好的时代。
日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。金融行业繁荣，也让更多的企业放弃了主业，转为投机，普通员工的工资也飞涨。一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造“新的经济规律”。
日本房地产现状
现在日本人对于房子，处于“不肯要”的状态。要知道日本房地产泡沫“破灭”，对于日本人产生了重大的影响，这个影响至今都是在。对于日本来说，
人口增长还是下降对于房地产行业，影响并不大
。
日本房地产有过兴盛，也有过衰败，但归根结底都是依靠着国家的经济形势发展而发展的。日本房价在快速增长之后，等待它们的却是房地产泡沫的“破灭”。事实上日本的房地产泡沫，是日本主动刺破的。但这是当时日本政府，迫不得已的选择。
很多人觉得日本房价下跌，是因为日本人口减少导致的，没人买房了所以房价就跌了。事实却不是这样的，
日本房价下跌和日本人口减少，并没有太大的关联
。在日本人口增长或者基本持平的年份，日本的房价也出现了下跌。
思考：已经上车的小伙伴，一直在考虑接盘侠的问题，所以人口的出生率是影响因素么？
总结
所以宽松的货币政策、良好的经济、刚需人口多、可用建筑用地少、两国人房地产观念等造就了较高的房价。随着其中几个重要因素的变化，房地产价格也会随之出现大的波动。
以上可以从中发现很多我们的“影子”，来看看未来我们的房地产调整政策吧，拭目以待！